ワンルームを持って思うこと。

ワンルームマンション投資を始めていろんなことを思う。

特にワンルーム投資に関する悪評について。


ネットでいろいろ見てると

「悪質勧誘」とか「迷惑電話」とか

営業手法について叩かれている記事をよく目にする。


営業手法については会社によっていろいろだと思う。

実際に会社に電話がかかってきて迷惑だ。と思ってる人も多い。


私は、実際にワンルームを持ってみて別に困ったことはないし

税金も戻るし、少しずつではあるが収益も生んでいる。


何もせずに老後を迎える方がよっぽど怖い。



ネットで見ててイラッと感じることは

ワンルームを持ってない人が

わかったような口で批判しているときだ。


ワンルーム投資と言っても

立地・築年数・持ち方・管理方法によって

まったく別の物になると思う。



わかる人にとっては

「あ、この人は地方の事を言ってるんだな。」

とか

「この話は格安のワンルームのことだな。」

と区別して見ることが出来る。



だが、これから検討していこうとしてる人にとっては

すべての情報を自分に当てはめて考えてしまう。




間違ったイメージが先行してしまっている事が非常に残念だ。


実体験をもとにきちっと事実を伝えるようなブログにしていきたい。

オリンピック

2020年のオリンピック誘致。

果たしてどこになるんでしょうか？

仮に東京で開催するとしたら何が起こるでしょうか？




安易に考えることが出来る事は建設費の高騰です。

材料費・作業費が上がるでしょう。


それに伴い不動産の価格も上がると思います。

バブルの頃とまではいかないと思いますが

かなりの値上がりが予測されます。


不動産の価格の上昇に伴って家賃が上がるかというと

家賃はさほど変わらないでしょう。


賃金が上がり本当の意味でのインフレが起きなければ

家賃は変わらないと思います。



価格が上がってから投資不動産を買うとオーナーとしての旨みは
減ります。


最近少しずつではありますが「売却してくれ」という営業からの電話が増えました。


少し前は買い叩くという表現がぴったりな価格提示しかありませんでしたが

最近は「おっ。」という価格の提示もあります。


もう少し保有して1件は売却という選択もありかなーと考えているところであります。


それはそれで自国でのオリンピック開催は夢がありますね。


誘致をもう少し工夫したほうが良いと思いますが

応援してます！

国民年金の後納付について

国民年金保険料の後納制度

http://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=6221


国民年金保険料の後納制度について年金機構から発表がありました。



今までは払ってない年金については２年を過ぎると

遡って払うことができず、その期間については未納という扱いになってました。

年金は最低25年払わないと受け取ることができません。
（平成２７年10月以降は１０年になる予定）

その最低年数に足りない人にとっては遡って払うことにより受給資格が発生するそうです。




当然、この制度によって助かる人もいるでしょう。



しかし私はこの制度について素直に受け入れることができません。



言葉の表現が悪くなってしましますが

「お金をかき集めてる」ようにしか見えません。




年金という制度は自分が払ったものを積み立てて受け取るわけではなく

現役世代が収めたお金を年金受給者が貰うという制度です。



かき集めるという表現がしっくりくる表現だと思います。




最低払込年数を25年から１０年に変える予定だそうですが

これもかき集める為にやるんだと思います。




恐らく今後、少しでも多くの現金を集めるような制度になっていくと思います。





やはり自分の老後の資金は自分で準備する必要がありそうですね。

マンション投資購入の決め手は

私がマンション投資を始めたのは2009年です。

会社にかかってきた電話がきっかけでした。

不動産に関しては完全な素人の状態で購入しました。


自分で住まないマンションを買うなんて思ってもいませんでした。


提案を受けて良いなと思って点は大きく分けて3つありました。

1　節税
2　年金替わりになる
3　自己資金をあまり必要としない

フルローンで購入して買ってすぐの時期は
毎月の収支はマイナスでしたが

年に1回繰上げ返済をしているので現状としては
毎月数万円のプラス収入となってます。



当然メリットを感じて購入しましたが
決め手となったのはリスクをある程度確定できることでした。

ローンを組んでマンションを買いますので
入居者がいなければローンの支払いを自分で払わなくてはいけません。

入居者がいれば家賃で支払いをまかなえます。


また家賃が下がれば月々の収支は悪くなっていきます。


・入居者がいない。
・家賃が下がる。

この二点さえカバーできれば
将来的に安定した家賃収入を得られる魅力的なものだと感じています。


この二点をカバーできるものが
ワンルームマンションだと思います。

都心の駅から10分以内の立地であれば
入居者が見つからなかったり、家賃がさがるということは
起きにくいと考えてます。

日本全体で見ると人口は減ってますが
東京の単身者に関しては増加傾向にあります。

前述したように東京23区ではワンルームの規制条例もあり
新築物件が立ちにくくなっています。


これらの事を加味すると今後も需要が安定し
供給が増えていかないので
空室や家賃下落のリスクをカバーできると考えてます。

結局、目先の収支や購入時の価格に踊らされるよりは
長い目で考えて安定した収益を取れる立地で
マンション経営をすることが大切だと考えています。

ダラダラと長い文章を書いてしまいましたが

私の
マンション投資を始めた決め手は立地です。

マンション経営で生命保険の効果

ワンルームマンション投資を始める際にほとんどの方は

住宅ローンを活用します。


新築の場合ですと物件価格の90％～100％のローンが組めます。

中古ですと立地が良い築浅の物件であればローンが組めますが

物によってはローンの評価がでないケースもあるようです。



住宅ローンには団体信用生命保険という保険がついてます。

この保険はローンの期間中に死亡・高度障害などが起こった場合

ローンの残債がゼロになるという保険です。



万が一の場合、無借金の不動産が遺族に残りますので

所有し続ければ家賃収入が入り、

売却すればまとまった現金が遺族に残ります。



こういった点で生命保険の効果があります。



過去に手術をしたことがったり、持病がある方は

団体信用生命保険に加入できないケースがあります。

マンション投資は誰でも出来るというわけではありません。


マンション投資を始めたいけど始められない人はたくさんいるのです。

ローンが組める方は一度検討してみてはいかがでしょうか？

年金制度崩壊

年金制度崩壊？

そもそも年金制度ってどんな制度かg存じですか？

現役期間中に将来もらえる予定の年金の為に毎月掛金を支払います

自分が払ってきたお金が貯まっていてそれを受け取るというものではありません。

現役世代が払った掛金を引退した世代に分配し支給するのです。

ですので現役世代が減り、高齢者が増えると

現役世代の掛金を増やす
年金の減額
年金受給者数を減らす（支給年齢の引き上げ）

このいずれかをしない限り　現状の水準を維持することは非常に難しいのです。


以前、新聞の記事で読みましたが

今の20代前後の若い世代は2000万以上払い損になるという。

今の55歳の年齢でやっと170万円得になるらしい。

今年金を受け取っている70代、80代の人たちは

今まで払い込んでた金額の2倍～3倍受け取っている。


上記の金額は現在の年金制度での試算なので

例えば受給開始年齢の引き上げ　受給金額の減額になれば

さらに払い損の額は大きくなる。


今は会社からの天引きで引かれてしまうので

抵抗ができないがもし天引きでなく自分で納付する形なら

私は払わずにその分を投資に回すだろう。


既に年金制度の崩壊は目に見えているのに

なぜやめないのか？

国家ぐるみの詐欺ではないのか？

私は強く思う。


だからこそこの時代は自分の力で収入源を確保する必要があると感じた。

新築ワンルーム急減！ワンルームマンション規制

新築のワンルームマンションが減少しています。
下記記事は日経新聞の記事より抜粋したものです。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS0201Z_T01C12A0SHA000/

規制強化が逆風に…　新築ワンルーム急減 
ローン減税対象外も背景

　ワンルームマンションの新築が減少している。床面積20平方メートル以下の着工戸数は2011年、直近のピークである06年の３分の１まで縮小した。「住環境の改善」を理由とした自治体の建設規制や、住宅ローン減税などの優遇を受けにくい事情が背景だ。一方で単身者は増える見通しが強く、供給が細ると値上がりする可能性もある。（日高広太郎、大岩佐和子）

　国土交通省によると、11年の床面積20平方メートル以下の住宅着工戸数は約４千戸。06年の約１万２千戸から急減し、全体に占める割合も低下する傾向にある。バブル期の1990年に10万戸を超えていたのとは様変わりだ。やや大きめの物件を含む30平方メートル以下でも11年は約３万９千戸で、06年の４分の１だった。

■課税する区も

　落ち込みの主因は自治体による規制の強化だ。地方出身の若者など単身者が多い東京都によると、23区の大半がここ数年で建設に何らかの規制を設けたという。

　千代田区は昨年10月からＪＲ神田駅西口でワンルームの建築を制限した。30平方メートル以下の部屋をすべての住居の面積の３分の１以下に抑え、40平方メートル以上を少なくとも３分の１はつくるように義務づけた。人口を増やそうとして90年代後半から容積率を緩和したところ「ワンルームが乱立し、騒音などのトラブルが増えた」という。

　豊島区は30平方メートル未満の住居が９戸以上入るマンションを建てる場合、１戸につき50万円を課税する「ワンルーム課税」を導入した。新宿区はワンルームが30戸以上のマンションに、ファミリー向け（40平方メートル以上）の住居を一定の割合で設けるよう定めている。

■「マナー悪い」

　区側は「引っ越しまでの期間が短く、定住につながらない」「ゴミ出しなどのマナーが悪く、地域活動にも参加しない」と問題点を挙げる。一方で都内の不動産業者は「需要があるのに、厳しい規制をかける地域には進出できない。市場原理に反する」と反発する。

　国の税制も壁となる。政府は家具や家電への波及など経済効果の大きい住宅投資に優遇策を重ねてきたが、ワンルームへの恩恵は乏しい。

　住宅ローンの一部を所得税額から差し引く住宅ローン減税の対象は床面積50平方メートル以上。登録免許税や贈与税の優遇措置も原則50平方メートル以上の住宅しか対象にならない。みずほ証券の石沢卓志氏は「狭い『ウサギ小屋』からの脱却を目標にしてきた戦後の住宅政策が、単身者の増えた今も続いている」と指摘する。

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新築のワンルームが減少していくということは供給が減る。

それと相反するように都心の単身者の数は増えていく。

供給が減り、需要が伸びれば価値は上がり新築価格の上昇にもつながるだろう。

またそれに合わせて中古物件の上昇も考えられる。

実際、2009年に購入した頃は新築のワンルームだと2000万円前後が主流だったが

最近提案される物件は2500万前後が主流になっているように感じる。

新しいものが増えにくい状況はオーナーにとっては非常に良い状況だと思う。

少額の自己資金で始められるマンション経営

ワンルームマンション投資のメリットの一つとして

少額の自己資金で始められるという事が挙げられます。


株や金・FXなど世の中には様々な投資がありますが

銀行の融資を使える投資というのは不動産だけです。


購入物件を担保に融資してもらえます。

ただし誰にでも融資してくれるわけではありません。


銀行によって多少の差はあるようですが

大抵の銀行は

・年収500万以上
・勤続3年以上
・ある程度の会社の規模（従業員100人以上・資本金1億以上など）

こういった条件をクリアいているひとであれば融資してもらえるケースが多いようです。


私が購入したマンションは物件価格の100％融資の物件でしたので

諸費用で70万程度の初期投資でスタートすることができました。


不動産投資をスタートする前は

数百万円の頭金が必要なイメージを持ってましたが

少額でスタート出来る事はサラリーマンにとって嬉しい事ですね。

株式会社 日本投資リアルエステート

商号　　株式会社 日本投資リアルエステート

事業内容	○不動産の売買、仲介、賃貸及び管理 ○不動産に関するコンサルティング業 ○土木建築工事業 ○住宅の増改築、立替え及び住宅リフォーム業 ○内装工事業 ○不動産の鑑定業務 ○生命保険及び損害保険代理業 ○上記各号に附帯する一切の業務 ■東京都知事免許（2）第86265号
設立	2006年6月
資本金	5000万円
売上高	20億円（2010年9月）
従業員数	35名（平均年齢28歳）
代表者	代表取締役　宮園　泰人
事業所	【本社】〒160-0023　東京都新宿区西新宿6-6-3　新宿国際ビルディング新館9階
加盟団体	社団法人全国宅地建物取引業務保証協会会員 社団法人東京都宅地建物取引業協会会員